澳央行副行長警告住宅供應將再現短缺 或致樓價大幅飆升
Clear blue waters of Sydney harbour between shores on bright sunny day in aerial view of city CBD landmarks from wealthy lower north shore suburbs of Mosman and Cremorne.
澳洲樓市漸見起色之際，央行副行長Guy Debelle發出警告，指住屋需求繼續增加，但建築活動仍在減少，明年建屋投資將下跌7%，在可見將來可能出現房屋供應短缺，令樓價再度大幅飆升。
在澳洲特許金融分析師協會的投資會議上，澳洲央行副行長Guy Debelle提到，明年似乎是澳洲住屋建設的轉捩點，因為在幾年前，樓市供應增加以滿足上升的需求，但隨著人口增長，住宅需求將繼續上升，不過同期供應卻下跌，預計在可見將來，住屋供應很可能再次短缺。
他指出，密度相對較高的住宅興建時間長，代表這些住宅的供應速度可能會變慢。發展商融資條件收緊，則意味著交樓時間需時更長。在缺乏供應但需求增長下，樓價將出現「大幅度反應」(larger price response)。雖然有些地區住宅供過於求，但整體情況並不普遍，墨爾本及悉尼樓價已開始回升，投資者將重返市場。
不過他擔心的是，一些小型發展商可能等不到明年回暖，這將對整個經濟產生重大影響。他援引本地混合收入(Gross mixed income)，這主要小企業收入組成，在過去一年間減少3.8%，很大部分是由於住宅承建商收入的低增長造成，這亦是整體家庭收入升幅較低的主要原因。
另外他認為，樓按收緊並非由銀行造成，而是由需求帶動，住屋建設低迷是目前低通脹率的關鍵因素，亦是央行減息至0.75厘的原因。不過澳洲居民家庭的負資產水平仍然相當低，估計目前整體按揭貸款宗數只有3.75%為負資產。
當他被問到樓價升幅會否超越收入增長，以及在這種情況下，央行宏觀審慎政策應發揮甚麼作用時，Debelle則回答，宏觀審慎政策與樓價無直接關係，而是與貸款標準有關。雖然兩者高度相連，樓價及貸款不是同一回事。從審慎的角度來看，最重要的是貸款質量。
至於住屋可負擔性問題，他回應指，住屋可負擔性存在分配效應(distributional impact)，即是有贏家亦有輸家，而且亦有誇世代支援，例如一些人有父幹，一些人沒有，對此央行可做的措施十分有限。可負擔性問題應該與住屋供應有關，近期不少人開始對建屋出租(build to rent)產生興趣，增長趨勢似乎很強勁。
另外，海外買家的投資需求的確對近期樓市週期發揮作用，但並非如其他人所說那麼重要。隨著時間流逝，當地持續會有海外買家投資需求，不過他們的目的是財富保值或增值，而非居住。
新聞來源：澳洲金融評論
