【置業指南】日本

日本移民2019

礙於語言局限及移民條件等，近八成港人在日本以投資為主(東京及大阪置業)，並非港人移居目標。近年日圓價格下跌，日本物業亦因此更受投資者歡迎。以2018年為例，東京住宅按年樓價升幡5％，而東京及大版同時上升。此外，東京為2020年開運主場，加上大阪於2022年將發展賭業，日本樓市因此被看好。

港人投資者集中於東京及大阪兩地置業投資，一般會選擇1K及1DK問隔單位。日本公寓有獨特開關，與香港大有差異。1K間隔實用面積一般約269平方呎，內龍比較貼近一個不大的1房單位，浴室與廁所亦·分開。而1DK間隔則是1開1加開放式廚房的戶型，面積約323平方呎。

地區選擇

東京較優質地區如千代田及港區等市區地段，是人均收入較高的地區，因此適合買樓投資。日前一般1K或1DK住宅新盤入場費由約221萬港元至295萬港元，租金回報半約3.5，尤其细單位的租金回報理想。大版站等市中心地段亦適合投資置業現時區內同類一手单位一般售價只約1474萬港元左右，不過大阪近年因投資者通入推高標價，加上租盤與日俱增，現時普遍約3至5厘回報率。自住方面，港人則可考慮自己需要及喜好為選址依據。例如有港人鍾情滑雪，於是購入北海道滑雪場住宅：亦有港人移居較冷門的沖繩，斥資近300萬港元購買當地洋房定居。

注意事項

1.税項約佔樓價6至8％

於日本購買物業，税款為樓價的6％至8％，置業後每年繳交1.4％固定資税，每個月須付管理費及「維份基金」，一般佔租金收入的15％，出租物業須每年繳納固定資產税。

2.外國人於日本開戶及按揭相當困難

買家可向駐日本的中資銀行或在香港的日資財務機構按揭，例如中國銀行及歐力士。中國銀行有駐日本房地產服務，按揭比率最多為50％，最少借貸2,000萬日圓，最長年期15年。不過需留意，一般日本銀行不會為沒有日本居留證的外國人開設銀行戶口；日本銀程只會為持有日本居留權，如留學，就業，配偶，永居等，並能提供外國人登錄證或住民卡的外國人開銀行戶ロ。

3.二手樓較難按揭

目前部分日本優質新盤、或知名大型發展商旗下項目，均有銀行願意按揭，惟二手物業由於估價因難，有可能難找銀行按揭。