東京、大阪未來潛力

日本樓市近年持續向好，加上東京將舉行2020奧運會，大阪又落實興建賭場，日本政府又宣佈2020年達到4000萬訪日遊客目標，究竟東京、大阪未來樓市潛力又如何？

要數東京未來最具影響力非2020東京奧運莫屬，市場認為主辦奧運的城市，會為當地經濟帶來刺激作用，預料樓價上升，所以亦是投資日本物業的時機。日本政府揚言希望2020年、奧運年，能吸引2,000萬外國遊客人次的目標。高盛更估計，2020年東京奧運訪日海外遊客人數，有機會增加至3500萬人。香港專業地產顧問商會副會長兼世紀21中華物業有限公司董事楊官華，日本是先進國家，配合奧運效應及賭場概念，相信訪日遊客會節節上升，「預計今年訪日旅客人數達2000萬，單計港人相信可超過200萬，內地遊客數目亦仍然上升。」

當地一系列的奧運基建項目，包括將近60年的國立競技場翻新成主場館，預計2019年完工、神宮外苑興建新的國立競技場，以及興建選手村等。2020東京奧運主場館新國立競技場，其實於1964年曾舉辦東京奧運。今次交由全球知名日本建築師隈研吾（Kengo Kuma）設計。主場館亦以木材和綠地作主要元素，屋頂採用大量木材建築，符合隈研吾善於運用自然材料如竹、木、泥、石等，將建築融入環境的建築風格。

至於關西地區大阪則以賭場概念，近年最為人關注。首相安倍晉三（Shinzo Abe）提出開放博彩市場有利發展旅遊業，同時希望擴大稅網。國會眾議院去年12月通過建設賭場「綜合度假村」（IR）法案，准許投資者在當地發展集賭場、酒店、商場、會議中心的綜合度假村項目，稍後就細節立法，預料首個設有賭場的綜合度假村要到2020年東京奧運結束後方能開幕，而早前亦已宣佈賭場選址大阪人工島夢州（Yumeshima）。

多家海外大型跨國賭場企業表明有意進軍日本市場，如澳博、美高梅、金沙、永利等。雖然，當地有反對人士認為法案通過，擔心賭場有機會加劇賭癮、洗黑錢等違法活動，對社會帶來不良風氣。不過，賭場建成後，會創造大量就業機會以及稅收來源，同時帶動附近社區滿足勞動人口的住屋需要，因此為何當地物業也是值得投資的因素。

本地資深投資者火燎森對於投資日本樓的地點，更是首選大阪，認為東京由於是首都，加上2020年舉辦奧運會，海外投資客過去幾年蜂擁搶購，已買貴很多；相反，大阪有開放賭業的長期利好因素，樓價亦較東京相宜，同樣是JR鐵路沿線物業，東京只有3厘回報，但大阪的可以有5厘。「澳門開放賭業後，樓價升咗10幾20倍，大阪只係行緊同一條路」。

大阪的心水買樓地點，火燎森推介心齋橋、難波、梅田、日本橋、天滿橋、本町及東三角，這些都是大阪的旺區，鄰近鐵路站，放租回報有保證。不少投資者鍾情納米盤，認為最適合單身打工仔，但火燎森則建議最好買300呎以上，因為會較適合想組織家庭的租客。他亦反對買日本新樓，因為新樓溢價太高，大幅蠶食升值利潤。

楊官華則指，部份澳門人享受過賭場開放的投資物業升幅，近期也有澳門人到澳門分行查詢大阪買樓資料，「澳門10年前開放賭場，至今物業升值達約10倍，住宅樓價可以由50萬飆升至600萬，地舖甚至可高達約15倍。」除此之外，新加坡同樣有賭場，當地樓價亦有因此上升，惟近年有回落情況。