【移民資訊】新加坡樓價安渡疫境有力上 全球第三高 仍較香港低27%

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新冠肺炎疫情肆虐下,全球經濟前景充滿挑戰,部分疫情逐步受控的地區,則搶先重啟經濟。新加坡本月19日進入解封第二階段,國民生活漸恢復正常,令市場更為看好當地樓市,並預期明年可復甦。事實上,新加坡房地產特別是豪宅受疫情影響輕微,今年首季豪宅價格按年僅微降0.1%,相對其他大城市,跌幅細得多。新加坡樓價雖然是全球第三高,但相比首位的香港仍低27%,具不少上升水位。

據新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority)公布,今年第一季私人住宅樓價指數報152.1,受疫情影響,按季跌0.98%,但較去年同期仍有2.4%升幅。新加坡豪宅造價更為堅挺,萊坊早前研究全球40多個城市的豪宅價格變化並公布2020年第一季《全球城市豪宅指數》,在疫情之下,多個主要城市的豪宅樓價下跌,包括美國紐約按年挫3.2%、英國倫敦下調1.1%、香港微跌0.3%;新加坡表現相對穩定,只比去年同期回落0.1%。

豪宅抗跌力勝世界主要城市

世邦魏理仕本月發表的《2020全球生活報告》顯示,2019年全球住宅價格最高的城市為香港,平均樓價約978.5萬港元;新加坡雖位列全球第三高,平均樓價約714.2萬港元,但仍較香港便宜27%。罕有性媲美香港中半山的新加坡核心中央區豪宅地段,新盤1房戶670萬港元以內可進場,同等價錢在香港只夠購入將軍澳1房單位。

新加坡樓市在新冠肺炎疫情下,所受影響較其他國家及地區輕微,特別是核心中央區豪宅地段抗跌力甚強。

國際顧問機構Demographia在今年1月公布的全球城市樓價負擔能力報告(15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey:2019),以1年入息中位數計,香港家庭年收入中位數為34.3萬港元,樓價中位數為716.9萬港元,樓價佔家庭年收入比率20.9倍。反觀新加坡家庭年收入中位數為8.7萬坡元(約48.5萬港元),但樓價中位數只約40萬坡元(約222.8萬港元),樓價佔家庭年收入比率只是4.6倍,可見兩地的樓價負擔水平存在巨大差距。

外資避風港 非居民存款破頂

全球局勢動盪及疫情未受控,而新加坡受惠政治及經濟穩定,成為各地資金的避風港。自去年中以來,多個地區流入新加坡的非居民資金廣泛增加,新加坡金管局(MAS)數據顯示,當地銀行4月來自非居民存款,按年急升44%,達到破紀錄的621.4億坡元(約3461.2億港元),反映來自香港等外地的資金流入增加。

內地的海外房地產訊息平台居外集團6月初公布新加坡房地產經紀人調查結果,預計2020年新加坡的樓價及租金分別下降2.6%及4.2%,但與全球不少地區跌幅相比為低,並看好2021年將呈復甦。

新加坡土地面積只及香港約65%,當地樓市有3大板塊,包括核心中央區(Core Central Region,CCR)、其他中央區(Rest of Central Region, RCR)及中央區以外地區(Outside Central Region,OCR)。第1、2、4、6、9、10、11郵區屬於核心中央區範圍,為黃金地段,但當中只有第9、10、11郵區是傳統優質豪宅地段,而且新住宅供應亦較罕有。港人所熟悉的著名購物街烏節路(Orchard Road)一帶,為第9郵區的所在地。

雖然該國地產市場以郵區劃分,但新加坡市區重建局把全國再細分為55個規劃區,為每區進行詳細規劃,並且每5年更新一次《總體規劃》(Master Plan),制定未來10年至15年的發展。位於第9郵區的規劃區就包括烏節(Orchard)、博物館(Museum)、紐頓(Newton)和里峇峇利(River Valley)等。

其中鄰近烏節路的博物館規劃區,佔地只有0.83平方公里,屬全國第二小的規劃區。該區名副其實是博物館集中地,共有10座歷史建築,例如新加坡國家博物館、新加坡美術館、全國最古老的羅馬天主教教堂善牧主教座堂等。此外,博物館規劃區有市肺之稱,公園及公共空間佔面積達三分之一,包括18 公頃的福康寧公園,內有不少古跡文物。

博物館區目標商住共融

博物館規劃區內有不少地皮為商業用途,但仍有約65%土地可供發展,成為未來的重點開發區域。根據新加坡市區重建局最新的Master Plan 2019,其中一項重點是計劃把中央商務區增值,打造可同時讓上班族工作兼居住的優質環境,目標是節省通勤時間。

目前博物館規劃區僅有1%土地已作住宅發展,2019年人口僅420人,區內綠化率高,居住環境理想。新加坡市區重建局已出售多幅可作住宅及商業混合發展的地皮,未來區內將有翻天覆地的變化。

博物館規劃區的住宅極為罕有,位於Handy Road、入伙兩年的Nomu,屬少有的住宅項目。據新加坡市區重建局資料,該盤2019年至今只錄得3宗成交。今年1月份,一個面積1109方呎的單位,以220萬坡元(約1225.4萬港元)賣出,呎價約1984坡元(約11050港元)。Nomu近月平均成交呎租約4.1至5.1坡元(約22.8至28.4港元)。